Nicht jedes Grundstück ist nach Lage, Form und Größe von vornherein als Baugrundstück geeignet. Dies gilt besonders in den Fällen, in denen bisher landwirtschaftlich genutztes Gebiet zum Bauland erklärt werden soll. Landwirtschaftlich genutzte Flächen verlangen eine andere Grundstücksgröße und -form um sie landwirtschaftlich bearbeiten zu können, als Baugrundstücke für Einfamilienhäuser. Auch müssen Flächen für Straßen, Wege, Parkplätze und Grünanlagen, also die Erschließungsanlagen im Baugebiet, bereitgestellt werden.

Das Baugesetzbuch (BauGB) stellt dafür in den §§ 45 bis 79 die Umlegung als Bodenordnungsverfahren zur Verfügung. Grundlage für die Umlegung ist ein rechtskräftiger Bebauungsplan.

Die Umlegung ist von der Gemeinde als Umlegungsstelle in eigener Verantwortung durchzuführen. Die Gemeindevertretung bzw. Stadtverordnetenversammlung ordnet die Umlegung an. Sie beginnt mit dem Umlegungsbeschluss. Im Umlegungsbeschluss ist das Umlegungsgebiet unter Aufzählung der einzelnen Grundstücke (Flurstücke) genau zu beschreiben.

Mit der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre ein. Die Veränderungssperre führt nicht dazu, dass nichts mehr verkauft oder verändert werden darf. Dies ist auch weiterhin möglich, jedoch nur noch mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle.

Für die am Verfahren beteiligten Grundstücke (Flurstücke) werden die Bestandskarte und das Bestandsverzeichnis angefertigt. Sie dienen der Bestandsaufnahme aller Grundstücke, der Rechte an den Grundstücken und der auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen, soweit sie in das Grundbuch eingetragen sind. Bestandskarte und Bestandsverzeichnis werden öffentlich bekannt gemacht.

Die an der Umlegung beteiligten Grundstücke werden rechnerisch zur Umlegungsmasse vereinigt. Aus dieser Masse wird zugunsten der Gemeinde der sogenannte Flächenabzug vorgenommen. Dieser umfasst die Flächen für die Erschließungsanlagen, also die im Bebauungsplan ausgewiesenen Verkehrsflächen, Kinderspielplätze und Grünanlagen, die überwiegend den Bedürfnissen der künftigen Bewohner des Umlegungsgebietes dienen.

Was danach noch an Flächen übrig bleibt, ist die sogenannte Verteilungsmasse. Aus dieser Verteilungsmasse werden die Flächen für öffentliche Zwecke z.B. für Elektrizität, Gas u.a. ausgeschieden und dem jeweiligen Bedarfs- oder Erschließungsträger zugeteilt. Diese haben dafür geeignetes Ersatzland in die Umlegungsmasse einzubringen.

Jeder Eigentümer hat an Stelle seines in der Umlegung eingeworfenen Grundstücks Anspruch auf Zuteilung eines neuen Grundstücks aus der Verteilungsmasse.

Nun muss festgelegt werden, nach welchem Maßstab die Neuverteilung stattfinden soll. Dabei gilt der Grundsatz der gleichwertigen Abfindung in Land. Hierfür stehen zwei Verteilungsmaßstäbe zur Verfügung; der Flächenmaßstab und der Wertmaßstab. Anhand des Verteilungsmaßstabes werden die Sollansprüche der Beteiligten ausgerechnet.

Wird der Flächenmaßstab angewendet, so wird ausgerechnet, welcher Anteil an der Verteilungsmasse jedem Beteiligten zusteht. Wer also 20% der eingeworfenen Fläche (Umlegungsmasse) besaß, soll auch wieder 20% der Verteilungsmasse erhalten. Bei der Anwendung des Wertmaßstabes wird der Sollanspruch anhand des Wertes der eingeworfenen Grundstücke zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses errechnet. Wer 20% des Wertes der Umlegungsmasse eingeworfen hat, der erhält auch 20% des Wertes der Verteilungsmasse.

Die durch die Umlegung bewirkte Wertsteigerung der Grundstücke nennt man Umlegungsvorteil. Dieser steht der Gemeinde zu und wird je nach Verteilungsmaßstab in unterschiedlicher Weise erhoben. Bei der Anwendung des Flächenmaßstabes wird die Gemeinde von der Umlegungsmasse einen Flächenbeitrag in dem Umfange einbehalten, der die Vorteile, die durch die Umlegung erwachsen sind, ausgleichen. Bei der Anwendung des Wertmaßstabes ergibt sich der Umlegungsvorteil aus der Differenz des Wertes der zugeteilten Grundstücke zum Wert der eingeworfenen Grundstücke. Diesen Unterschied erhält die Gemeinde in Geld ausgezahlt.

Nach der Erörterung mit den Beteiligten ist von der Umlegungsstelle der Umlegungsplan aufzustellen. Er besteht aus der Umlegungskarte und dem Umlegungsverzeichnis. Die Umlegungskarte stellt den künftigen Zustand des Umlegungsgebietes dar. Im Umlegungsverzeichnis sind für jeden Grundstückseigentümer der alte und der neue Grundstücksbestand gegenübergestellt. Jedem Beteiligten ist ein seine Rechte betreffender Auszug aus dem Umlegungsplan zuzustellen. Die Umlegungsstelle hat die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes ortsüblich bekannt zumachen.

Für weitere Informationen zur Umlegung wenden Sie sich bitte an Ihr zuständiges Amt für Bodenmanagement.

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